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2018年以来,长期以来的公寓行业出现了许多问题。目前,由于资产链断裂和管理不善,已有多达25名家长破产。
但另一方面,一些龙头企业的长期公寓已经在寻找,如清科公寓、子游、蛋壳等,包括集中和分散式公寓。
长期公寓业人士指出,经过几年的赛马,长期公寓已进入深度整合期,或已重组破产,或。资金需要实现,经营需要更多的资金支持。龙头企业资本化被提上议事日程。
但长期公寓仍需解决内生问题。核心是经营水平和盈利能力。在这个层面上,具有融资和运营能力的开发商拥有的长期公寓的优势更加突出。
10月8日,河南悦如公寓宣布,由于经营和资金压力,其投资的1600套公寓无法维持运营。
9月前,悦如已接受郑州野牛三角公寓的兼并重组。工商资料显示,比森三角洲拥有悦如公寓100%股权,法定代表人变更。
悦如并非个案。2018年以来,长期以来,我国公寓业存在着许多问题,如公寓、好公寓、爱公寓、杭州德宇等。据不完全统计,因资金链断裂、管理不善而破产的父母多达25人。
今年2月,御建公寓资金链断裂后被迈佳公寓收购;3月,苏州乐安公寓资金链断裂后被碧桂园网络科技公司收购;8月,乐嘉公寓宣布停业。
根据《21世纪经济报道》,大部分资金链断裂、管理不善的公寓都是第三方的独立公寓。它们大多是四五年前成立的,在短时间内迅速扩张,并迅速消失。
同策咨询总监张宏伟表示,长期租赁公寓的“死亡”大多是由于资金链问题,其中很多是“贷款”。在“租贷”被禁的情况下,如何生存成为众多中小运营商面临的最大问题。此外,资产证券化融资受阻,长期租赁公寓的“钱”也令人担忧。
根据同策研究院的统计,2019年上半年,只有5个房屋租赁ABS获批,远远小于2018年第一单的规模,即50亿至100亿。
一边是海水,另一边是火。今年,或将是公寓长期出租的一年。10月7日,长住青科公寓向中国证监会提交文件。该公司计划筹资逾1亿美元,有望成为长期公寓的第一股。根据招股说明书,截至2018年底,清科公寓数量达到91200套,在中国长期公寓运营商中排名第三。
此外,龙头企业还自由宣布计划赴美融资5000-10亿美元。不过,10月14日,自由熊林表示,长期租赁的公寓已进入精耕细作期,目前并不着急。
经过几年的发展,长期公寓已经两极分化。而那些能够走出经营困境的人,则有资本的支持。
据新西兰风投、赛福、摩根士丹利、开心投资等公开资料显示,近几年清科公寓的融资额已超过1亿美元。
至于近年来的长期公寓模式,无论是分散式还是集中式,都存在着天然的缺陷。运营商高度依赖房地产资源。他们要想占领市场,就必须不断投入房源,成为“第二房东”,并将其租给房客。
那些还活着的长期公寓还在扩张。10月14日,科瑞发布了长期租赁公寓排行榜,榜单显示,在独立第三方中,魔方、欢乐和沃渠的规模排名前三;龙头企业仍处于较为激进的扩张状态。
在这种模式下,运营商很难盈利。以清科公寓为例,招股说明书显示,截至2019年6月30日,清科公寓净收入为8.979亿元,净亏损3.73亿元;2017年和2018年,清科公寓净亏损分别为2.45亿元和4.98亿元。
清科公寓也隐藏着风险。根据招股说明书,其主要收入来源是租人生就是一场营销赁贷款资金。截至2019年6月底,清科公寓租户中有65.2%使用了租金贷款,未偿贷款本金8.726亿元,预付租金总额7.9亿元。
根据Clary的研究数据,长期公寓行业的平均利润水平仅为2%-4%,现金流回归正周期至少需要6年。
房地产企业旗下的长期租赁公寓虽然得到了母公司的支持,但也经历了整合。2019年上半年,“万村计划”全面暂停新房源签约,朗诗和中远集团计划剥离长期租赁公寓业务。
到目前为止,这个行业需要精细化的操作。科瑞表示,在当前行业背景下,房地产企业部门的发展重点已从追求规模增长转向稳定经营、提高质量。
今年前三季度,万科·泊宇和龙湖·观宇分别开盘8.2万套和6万套,位列前两位;徐汇·凌宇、龙石公寓、碧桂园国际社区等共增加1万多套。
作为房地产企业中长期公寓的领头羊,万科和龙湖均在2019年年中报告中提出要提高项目的开盘效率和运营质量。
龙湖集团邵明晓表示,关羽去年已开盘5.3万多套,今年将按计划开盘近10万套,2020年实现营业收入20多亿元。龙湖冠宇披露,预计明年将实现盈利。
上述公司均认为,随着行业的重组,包括资本在内的一系列资源将高度集中在龙头企业。长期的公寓经营者要想走得更远,就必须解决盈利模式的问题。
通策咨询指出,从租金收益率的角度来看,如果仅仅依靠租金,长期租赁的公寓很难建立长期盈利模式;一些有实力的企业可以获得租金现金流,资产增值与未来资产证券化通过长期租赁公寓业务的预期。
对于房地产企业来说,增加重资产比重和自持住宅用地具有较大潜力。比如,万科多次通过公开招标、拍卖、挂牌等方式获得自持住宅用地。
除了租金收入外,重资产经营还具有资产增值的属性,具有增值预期;对于公园公寓,万科计划未来通过REITs退出。